Phibsborough Shopping Centre
Il ministro dell’edilizia abitativa Darragh O’Brien alla fine di novembre ha annunciato un divieto di fatto sula costruzione di nuovi edifici dedicati al co-living dopo l’eccessivo sviluppo degli ultimi due anni. Il divieto peró non è stato convertito in legge fino al 22 dicembre e MM Capital, proprietaria dell’orrido centro commerciale di Phibsborough, ha presentato prima della conversione della legge una domanda al An Bord Pleanála per un progetto di co-living con 321 stanze singole. La società ha ottenuto l’autorizzazione per una riqualificazione da 50 milioni di euro del sito a nord di Dublino circa due anni fa, con alloggi per 341 studenti in blocchi alti fino a sette piani, nonché un aumento di tre volte della quantità di spazio commerciale.
La maggior parte delle stanze del co-living saranno di 18 mq, distribuiti su sei piani con un massimo di quattro cucine e zone giorno per ogni piano. Ci saranno anche 18 aree più piccole con tre, quattro e sei camere da letto che condivideranno la cucina e gli spazi abitativi, oltre a 16 camere accessibili ai disabili.
Nel 2018 sono state introdotte le linee guida di progettazione per le unità di co-living e fino al recente blocco il governo ha incoraggiato le autorità di pianificazione ad approvare questo tipo di alloggio condiviso nella rigenerazione di vecchi edifici. “Formati innovativi [per alloggi condivisi] possono anche essere proposti per fornire alloggi condivisi all’interno di strutture protette al fine di garantire la loro riabilitazione a lungo termine e per affrontare i vincoli architettonici sensibili dell’edificio in oggetto”, affermavano le linee guida di progettazione del governo del 2018.
Cosa è il co-living
Il co-living è un modello di vita in comunità residenziale in cui vengono ospitate tre o più persone biologicamente non imparentate. I residenti vivono nei propri appartamenti, ma la vita della comunità è condivisa attraverso le aree comuni e il collegamento tra loro. Nei co-living le cucine e le strutture abitative condivise servono più camere con bagno privato. Generalmente il co-living è un tipo di comunità intenzionale che fornisce alloggi condivisi a persone con valori o intenzioni simili. L’esperienza di co-living può semplicemente includere discussioni di gruppo nelle aree comuni o pasti settimanali, anche se a volte si estende allo spazio di lavoro condiviso e agli sforzi collettivi come vivere in modo più sostenibile. Un numero crescente di persone in tutto il mondo si rivolge al co-living per ottenere gli stessi vantaggi di altri modelli di vita in comune (come le comuni o il cohousing), tra cui comfort, convenienza e un maggiore senso di appartenenza sociale.
Generalmente il concetto di co-living attuale mira a riunire un gruppo eterogeneo di persone creative, con una mentalità locale e globale. Nato con la missione di aiutare creativi, imprenditori e professionisti a vivere un’esperienza di vita condivisa di qualità superiore, il co-living è già diffuso nelle città più creative e vivaci del mondo, tra cui New York, Londra, Los Angeles, Seattle, Milano, Vancouver, Toronto, Amsterdam, Berlino, Madrid, San Francisco e Vienna.
Il co-living come concetto moderno fa risalire le sue origini a modelli di vita condivisi del XIX e XX secolo come i tenements nel Regno Unito, le boarding houses negli Stati Uniti, gli ecovillaggi in Australia e i chawls nell’India occidentale, ma antiche forme di vita in comune come la longhouse risalgono a migliaia di anni. La sua forma contemporanea ha acquistato importanza negli ultimi anni a causa di una combinazione di fattori tra cui un aumento dei tassi di urbanizzazione, una mancanza di opzioni abitative a prezzi accessibili e un crescente interesse per stili di vita non dipendenti da contratti a lungo termine.
Il co-living a Dublino
Fitzwilliam Square, Dublin. Node co-living.
Il co-living a Dublino ha ben poco di hippy ma si sta sviluppando spesso con il concetto di residence boutique con interior design lussosi, domotica, palestra, internet of things per gli elettrodomestici e Wi-Fi ad alta velocità per una clientela con reddito medio-alto che vuole evitare problemi amministrativi e preoccupazioni per l’arredamento e diventare immediatamente parte di una vivace comunità.
Il progetto a Phibsborough è solo l’ultimo di una lunga serie di progetti che hanno fatto nascere spazi di co-living nella capitale irlandese negli ultimi anni. A Fitzwilliam Square esiste il Node, un co-living che ha l’obiettivo di unire tecnologia e spazi abitativi completamente arredati connesse a livello globale con un focus sulla coƒmunità residente. Dotato di una sala comune e di una terrazza panoramica, con un design ispirato a un pub e a una biblioteca irlandese tradizionale, il residence Fitzwilliam Square aspira ad essere un luogo in cui i residenti possono lavorare da casa e socializzare insieme. Gli affitti variano da € 1.200 a € 1.500 al mese per camera da letto, a seconda che ti trovi in un appartamento con due o tre camere da letto.
Molti edifici esistenti a Dublino sono particolarmente adatti alla conversione alla vita in comune: ex conventi, monasteri, ospedali, ecc. Spesso questi edifici sono strutture protette o edifici di interesse conservativo. In questi edifici, è importante mantenere il più intatto possibile il layout esistente. Il riutilizzo di vecchie proprietà più vecchie è stata una reale opportunità per cogliere il potenziale di questo concetto. Nel 2018 il Monastero di Mount Argus a Harold’s Cross è stato convertito in co-living units.
A Dun Laoghaire è iniziata a Novembre la costruzione di Niche Living, la cui apertura è prevista nel 2022. Niche Living ha pianificato edifici in co-living in luoghi chiave della capitale in cui siano presenti servizi, trasporto pubblico e aziende. Niche Living prevede altre tre strutture simili a quella di Dun Laoghaire a Rathmines, Castleknock e Ballsbridge. In particolare lo sviluppo di 92 posti letti a Ballsbride prenderà il posto di una pensione edoardiana che sarà demolita per accogliere il progetto su Merrion Road a Dublino 4. L’azienda immobiliare Bartra Capital aveva chiesto il permesso per 111 posti letto, ma gli è stato imposto di modificare il progetto per rimuovere sei camere singole e sei doppie per aumentare le dimensioni delle aree comuni.
Altro recente progetto di co-living già approvato verrà realizzato a Cork Street, in Dublin 8 per un totale di 378 stanze. Il piano per uno sviluppo di un edificio di sette piani è stato contrastato da residenti e rappresentanti locali a causa delle dimensioni e del tipo di sviluppo.
116 unità abitative condivise sono state concesse lo scorso Giugno dal Dublin Council all’angolo tra Mountjoy Street e St Mary’s Place. Il costruttore Brian M Durkan aveva chiesto il permesso di demolire l’edificio abbandonato sul sito e creare gli spazi di co-living su 3-5 piani. Secondo i piani, la maggior parte (62%) degli spazi di co-living sarebbe compresa tra 19,5-21 metri quadrati. Un ulteriore 27% degli spazi sarebbe di 15-18 metri quadrati, mentre l’11% sarebbe più grande e sarebbe compreso tra 28 e 49 metri quadrati. Su ogni piano ci sarebbero aree lounge comuni e cucine comuni.
Criticità
Una delle criticità che ha portato allo stop della costruzione di edifici per il co-living a Dublino è stato l’elevato numero di domande che, unito all’alta densità abitativa degli edifici, avrebbe aumentato troppo i prezzi dei terreni. L’idea iniziale del governo era quella di una forma di alloggio di nicchia per i giovani affittuari che desideravano vivere nel centro della città. Tuttavia, è stato concesso il permesso per gli sviluppi di co-living non solo a Dublino centro, ma anche a Dún Laoghaire, Castleknock e Rathmines. Sono state presentate domande per riconvertire edifici edifici vicino alla chiesa di St Michan nel centro nord di Dublino e in The Liberties sul lato sud, dove vengono proposte unità di co-living anche nel seminterrato.
Progettati principalmente per soggiorni di breve durata, la loro comparsa in Irlanda e la designazione come alloggi strategici hanno fatto temere che sarebbero finiti come alloggi a lungo termine senza i requisiti di spazio e di cubature che gli alloggi standard devono soddisfare per rispettare le severe normative abitative irlandesi che impediscono la costruzione di monolocali e appartamenti troppo piccoli.
L’Istituto Irlandese di ricerca economica e sociale (ESRI) stima che nel 2020 sono state completate 16.000-18.000 strutture abitative, che sono ben al di sotto dei 33.000 programmati rispetto alla domanda. I co-living in questa situazione di carenze abitative sono stati spinti fortemente dai proprietari di terreni che hanno cercato di ricavare i massimi profitti dalla scarsa terra in centro città.
Opposizione alle nuove unità abitative in co-living sono spesso arrivate anche dalle comunità locali di quartiere per la paura di un aumento del traffico, rumore e effetti negativi legati all’aumento di popolazione del quartiere.
L’esempio di Londra
The Collective’s Old Oak, London. The world’s biggest co-living space.
L’indice JLL European Co-Living 2019 prevede che il settore del co-living europeo crescerà da circa 6.480 posti letto operativi nel 2019 a 20.400 entro la fine del 2021. Tuttavia, grazie al recente divieto di nuove costruzioni.ristrutturazioni dedicate al sul co-living annunciato dal ministro per l’edilizia abitativa l’Irlanda cesserà presto di partecipare a questa evoluzione. Oltre alle preoccupazioni per la distorsione dei prezzi dei terreni e l’interruzione del piano abitativo del governo, questa decisione sembra essere in qualche modo alimentata da preconcetti su ciò che il Taoiseach ha descritto come “glorified tenement living”.
Allora perché, se il concetto di co-living sta iniziando a decollare all’estero, l’Irlanda lo ha improvvisamente vietato? Una delle principali preoccupazioni è l’ubicazione di edifici in co-living in centro cittadino a Dublino, che tendono a non includere il parcheggio auto. Londra sembra aver risolto questo problema senza un divieto, attraverso una politica di pianificazione del co-living dedicata. Il piano di sviluppo urbanistico di Londra richiede che i co-living siano accessibile a piedi, in bicicletta o con i mezzi pubblici e non contribuisca alla dipendenza dall’auto per gli spostamenti. Sebbene la rete di trasporti di Londra sia molto più estesa di quella di Dublino, questa politica potrebbe anche essere attuata nella capitale irlandese.
Le società di co-living stanno ora collaborando con l’amministrazione pubblica di Londra per gestire meglio la domanda di alloggi temporanei. Un recente rapporto CBRE sul co-living cita l’accessibilità come un vantaggio del co-living, in quanto “crea un ponte per i giovani adulti che vogliono lasciare la casa e proseguire la loro carriera in città”. Considerando che le bollette e le spese generali sono incluse, i costi degli affitti di co-living a Londra sono in genere inferiori a quelli degli affitti privati. Elimina anche il rischio di costose commissioni di agenzia o depositi semestrali.
Un altro aspetto a cui il rapporto non allude è che questo gruppo demografico, che sostiene “è più probabile che sia mobile”, si sta espandendo grazie alla pandemia. Un ripensamento della cultura dell’ufficio darà in futuro alle persone una maggiore flessibilità e per molti lavorare da casa rimarrà la norma. La maggior parte dei laureati irlandesi entra nel mondo del lavoro dalla scrivania della camera da letto o dal tavolo della cucina, senza avere la possibilità di incontrare di persona i colleghi. La convivenza in un co-living potrebbe fornire uno sbocco sociale per coloro che continueranno a lavorare da casa, alleviando eventualmente i problemi di salute mentale e socializzazione in questo gruppo demografico.
La tesi che che gli sviluppi del co-living potrebbero far aumentare i prezzi dei terreni è valido, ma è minato dai 100 hotel in costruzione o nel processo di espansione urbana a Dublino. Mentre altre città europee si adattano a soluzioni abitative più moderne, Dublino potrebbe rimanere indietro come una città piena di hotel di lusso e giovani professionisti che lavorano dalle loro camerette da letto.
