Una delle domande più frequenti che si sentono in Irlanda è legata agli effetti economici della pandemia di Covid-19 e all’impatto che potrebbe avere sul mercato immobiliare. La maggior parte degli indicatori fino ad oggi indica un effetto abbastanza attenuato, ma continuerà e, in caso contrario, che tipo di impatto dobbiamo aspettarci?
Nessun calo dei prezzi
Quando le restrizioni legate alla pandemia sono state gradualmente introdotte nel mese di marzo, gli agenti immobiliari sono stati costretti sospendere le “viewing” e l’attività in larga misura si è bloccata. Tuttavia, l’impatto sui prezzi è stato trascurabile. I dati ufficiali del Central Statistics Office hanno mostrato che i prezzi delle case sono cresciuti di circa un punto percentuale a livello nazionale fino a marzo, con i prezzi a Dublino aumentati dello 0,6%.
Il giorno in cui sono state rilasciate le cifre dal CSO, la banca KBC ha segnalato che ha visto i prezzi scendere del 12% quest’anno, il che segnerebbe il primo calo annuale dei prezzi dal 2012. In uno scenario più pessimista, i prezzi sono diminuiti di un quinto. L’Economic and Social Research Institute è giunto a una conclusione simile nel suo modello, prevedendo che i prezzi potrebbero scendere del 12%.
La tanto decantata ripresa a forma di V è “chiaramente improbabile”, ha affermato Kieran McQuinn, Research Professor al ESRI, aggiungendo che una ripresa lenta nell’economia più ampia, così come nel mercato immobiliare, sarà la “via più realistica”. L’agenzia di rating S&P’s non è stata altrettanto positiva, ma ha comunque previsto una flessione dei prezzi degli immobili del 3,5% in Irlanda quest’anno, con un lieve calo l’anno prossimo, prima di riprendersi con una crescita del 4% nel 2022. Le prevvisioni della Irish Association of Mortgage Advisors sono più allineate a quelle di S&P. Segnalano che il feedback che stanno ricevendo è che non si stanno verificando grandi cali di prezzo.
“Prima del COVID-19, c’era una significativa carenza di case in Irlanda. Questo non è cambiato, e poiché le persone iniziano a tornare al lavoro, è probabile che questa richiesta riemerga. Quindi, al momento non stiamo vedendo molto pressione al ribasso sui prezzi delle case “, ha dichiarato Trevor Grant, presidente della Association of Irish Mortgage Advisors. Ammette che c’é un certo livello di rinegoziazione sugli acquisti di case non nuove, ma nega che ci sarebbe una riduzione dei prezzi fino al 10% e sosptiene che la situazione potrebbe persistere nei prossimi mesi. “Potrebbe esserci un movimento al ribasso dei prezzi nei prossimi mesi, ma le attuali osservazioni e le prove basate sul mercato ci portano a credere che questo sarà probabilmente solo a cifre singole. C’è una domanda accumulata ed è ancora più economico acquistare che affittare per la maggior parte dele situazioni”, ha osservato.
Calo dei volumi di vendita
Nonostante la capacità percepita del mercato di evitare che i prezzi delle case diminuissero – certamente nei dati fino ad oggi – l’analisi del property price register per i primi tre mesi dell’anno dal sito web di acquisto/vendita immobili, myhome.ie ha indicato un calo significativo in volumi di vendita negli ultimi tre mesi.
A livello nazionale, il numero di vendite è diminuito di quasi il 5% rispetto allo stesso periodo del 2019, secondo il rapporto. “L’incertezza sulla Brexit ha avuto un effetto significativo sull’attività di vendita alla fine del 2019”, ha sottolineato Angela Keegan, Managing Director di MyHome.ie. “Questo è stato aggravato da Covid-19 all’inizio di marzo, proprio quando pensavamo di vedere un aumento delle vendite”.
Marian Finnegan, Managing Director dellagenzia immobiliare Sherry Fitzgerald, ha affermato che vi è stato un netto rallentamento delle vendite fino alla fine di marzo ad aprile e che il trend probabilmente continuerà il secondo trimestre dell’anno, che durerà fino alla fine del Giugno. “La grandezza del calo dipenderà dall’impatto economico della crisi. Il numero di case di seconda mano disponibili è diminuito del 40% a livello nazionale. Ulteriori riduzioni sono inevitabili con un impatto sulle vendita per l’ultima parte dell’anno “, ha detto.
Domanda di mutui
La Association of Irish Mortgage Advisors ha dichiarato di aver assistito ad un volume relativamente elevato di richieste di informazioni sui mutui ad aprile. Dermot O’Leary, capo economista di Goodbody, ha una visione diversa del mercato dei mutui, considerando i dati della Banking and Payments Federation di marzo. Ha sottolineato che il numero di autorizzazionia nuovi mutui e diminuito del 10% su base annua, riflettendo gli effetti iniziali delle restrizioni dovute al Covis-19. O’Leary afferma che probabilmente ci saranno effetti in corso sul mercato dei mutui.
“Un milione di persone hanno cambiato il loro status di lavoratori recentemente. Ci sarà un impatto non solo sulle approvazioni di mutui, ma ha anche implicazioni per coloro che hanno già l’approvazione in quanto sono obbligati ad aggiornare il loro status lavorativo prima di sottoscrivere il mutuo”, ha detto. Con gli standard creditizi più rigorosi, la riduzione della nuova offerta e la riduzione dei redditi, è in prospettiva una forte caduta dei nuovi prestiti, probabilmente dell’ordine del 40%, sostiene.
Disponibilità di alloggi
Negli ultimi giorni c’è stato il ritorno all’attività del settore edile e la ripresa di progetti di edilizia abitativa alla luce della domanda di alloggi, nel panorama economico pre-Covid. La domanda è se questa domanda persisterà se l’economia rallenta, la disoccupazione aumenta e i flussi migratori interni diminuiscono.
Secondo i dati raccolti da Goodbody, si è verificato un rallentamento dell’attività di costruzione di prime case prima che le restrizioni legate al Covid fossero introdotte gradualmente alla fine di marzo. Secondo Goodbody la crescita dell’attività di costruzione di case nel trimestre è rallentata al tasso più basso dalla fine del 2013. E con le nuove misure di distanziamento sociale in atto al momento della riapertura dei siti edili, nonché il mutato contesto economico, si prevede un calo significativo della produzione per l’intero anno. Goodbody stima che la produzione per l’anno sarà probabilmente inferiore ai livelli 2018 di 18.000 nuovi edifici.
Marian Finnegan prevede che la produzione arriverà sotto le 15.000 unità quest’anno. Ritiene che ciò potrebbe acuire i problemi di offerta in quanto sostiene che la domanda probabilmente inizierà quando le persone torneranno al lavoro e l’economia tornerà in salita dopo la pandemia. Tuttavia, con i prezzi degli immobili potenzialmente in calo e con le avvertenze del settore edile che i costi di costruzione di una casa aumenteranno, potremmo essere interessati a un rallentamento dell’attività di costruzione?
“Sebbene sembri modesto, un calo del 12% dei prezzi degli immobili potrebbe essere la metà del valore della terra”, ha affermato Orla Hegarty, Assistant Professor presso la School of Architecture, Planning and Environmental Policy della UCD. “Siamo quasi totalmente dipendenti da un settore di sviluppo speculativo, pubblico e privato, e quel settore si bloccherà”, ha previsto.
Come sarà questo impatto sui prezzi nei prossimi mesi? “Proiettare le future performance dei prezzi è incredibilmente impegnativo in questo momento”, ha dichiarato Finnegan. Era probabile che i prezzi si sarebbero attenuati nel breve termine, ha affermato, ma il livello preciso era incerto, date le molte “incognite” sul mercato al momento. “Se l’economia si riaprirà in tempi relativamente brevi, e il danno strutturale all’economia sarà limitato, la contrazione dei prezzi potrebbe essere di breve durata”.
Tuttavia, sottolinea la possibilità di una seconda ondata del virus, nonché un ritardo nella ripresa economica dei principali partner commerciali (UK su tutti) come potenziali svantaggi nel recuperare . Conall Mac Coille, capo economista di Davy e autore dei rapporti trimestrali sulle proprietà di myhome.ie, concorda sul fatto che è particolarmente difficile chiamare il mercato o dove si sta dirigendo al momento.
Sostiene che ci sono sicuramente prove di potenziali acquirenti che si ritirano dalle transazioni, con alcuni che lo usano come mezzo per negoziare un prezzo più basso, ma dice che gli sconti non sono sostanziali. “Tutti sono in attesa al momento”, ha detto. Mac Coille afferma che uno scenario ottimistico vedrebbe l’economia riprendersi gradualmente man mano che le imprese riaprono e con eventuali ondate successive di virus contenute. “Si potrebbe nonvedere le vendite legate al panico. L’inflazione dei prezzi potrebbe essere gestibile. Potrebbe essere una situazione come il Regno Unito dopo il referendum sulla Brexit in cui l’inflazione dei prezzi delle case è rallentata ma, per la maggior parte, le transazioni si sono ridotte e le persone hanno reagito semplicemente non vendendo le loro case”.
Tuttavia, uno scenario più realistico, ha affermato, vedrebbe diminuire i prezzi. “L’economia sta andando male quest’anno. Penso che anche i prezzi scenderanno. È solo una questione di quanto”, ha concluso.
